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  • Felipe Cavalcante

Qual é o futuro dos investimentos imobiliários no Brasil?

Atualizado: Nov 3

No último dia 28/10/21 foi realizada a 16ª edição do ADIT Invest, o principal evento de investimentos imobiliário do Brasil.


Me lembro como se fosse hoje quando organizei a primeira edição em Maceió (Isso mesmo!) com o objetivo de atrair investimentos internacionais para o Nordeste brasileiro. Desde o início foi um sucesso, pois os investidores precisam tanto encontrar boas empresas e projetos quanto os empresários precisam encontrar funding.


Ao longo dos anos, a ADIT conseguiu adaptar o evento para os diversos cenários econômicos e imobiliários pelos quais passamos e hoje o evento se consolidou como o ponto de encontro da Faria Lima com os incorporadores e loteadores do resto do Brasil.


Participaram as principais casas de investimentos do Brasil e mais de 300 empresários de todo o Brasil, sendo que mais de 200 presenciais.


Esses encontros são fundamentais para coletarmos o humor do mercado e as tendências do setor. E foi isso o que eu fiz não só durante os painéis em que participei, mas também nos demais painéis e em diversas e ricas conversas de bastidores.


Aqui vão algumas das minhas impressões:


  • Depois de décadas, posso afirmar que não falta dinheiro para nenhum projeto bom de uma empresa minimamente organizada. Os gestores estão buscando ativamente por empreendimentos para financiar. Uma nova realidade se formando e que deve se consolidar nos próximos anos.


  • Enquanto os gestores mais antigos sempre tiveram uma atuação muito focada em São Paulo e nos setores de logística, shopping centers e lajes corporativas, vários novos entrantes aproveitaram a oportunidade e estão focando suas atuações fora de São Paulo e nos setores residenciais, de loteamentos e multipropriedade. Como essas operações têm rendimentos bastante superiores às operações de tijolo (shopping, logística e escritórios) e às operações realizadas com empresas de primeira linha (High grade), os novos gestores têm entrega uma alta rentabilidade para seus investidores, crescido rapidamente e se tornado players cada vez mais relevantes no mercado.


  • Gestores tradicionais de tijolo e High grade serão muito penalizados nos próximos meses e o discurso deles de que seus fundos possuem risco menor não está convencendo os investidores, pois são exatamente os fundos de tijolo e High grade que mais estão sofrendo com a deterioração do ambiente econômico, com os fundos High yield tendo performado muito melhor tanto na pandemia quanto atualmente.


  • As gestoras tradicionais estão planejando sua entrada ou a ampliação da atuação nas operações denominadas High Yield. Os investidores pessoa física são praticamente 100% direcionados por rendimento e essas casas precisam ofertar esse tipo de produto para eles.


  • Com isso, quem vai sair ganhando com o passar do tempo são as pequenas e médias incorporadoras e loteadoras de fora de São Paulo que passarão a ter uma oferta cada vez maior de crédito e até equity para seus empreendimentos.


  • Vários gestores e securitizadoras me confirmaram que na prática não existe diferença de desempenho entre as carteiras de recebíveis de operações tidas como de maior risco (High yield) e aquelas tidas como de menor risco (High grade).


  • A verdade é que a caracterização do que é High yield e mais arriscado hoje em dia é determinada pela localização (quanto mais longe de São Paulo mais arriscado) e pelo tipo de empreendimento (Tudo o que é diferente de logística, shopping e lajes corporativas é arriscado, em especial loteamentos, multipropriedade e residencial). Tal diferenciação deveria existir baseada na qualidade da carteira de recebíveis, do ativo e de sua estrutura de garantia, o que não tem sido o caso. Isso é gerado pelo desconhecimento e preconceito de vários gestores sobre o funcionamento de segmentos imobiliários onde eles não atuam.


  • Apesar de sempre citada como fundamental para manter a distância entre gestores mais antigos e as incorporadoras médias fora de São Paulo, a governança não tem sido um problema para os novos gestores atuarem nesse mercado. A grande maioria das empresas tem os documentos necessários para a análise e assinatura de uma operação, bem como para o seu acompanhamento. A maior atenção precisa ser dada na verdade para o pós-assinatura e o dia-a-dia das operações, mas quase toda empresa roda hoje com ERPs e softwares de gestão. Governança podia ser um problema há 10 ou 15 anos, mas hoje não é mais.


  • A impressão dos gestores é que o aumento da taxa de juros terá um impacto mais direto nas operações com taxas menores, ou seja, de baixo para cima. Isso quer dizer que se uma operação tinha uma taxa de 6% mais inflação e a outra de 12%, o mais provável é que a partir de agora o custo da primeira operação aumente, mas que o custo da segunda não sofra grandes alterações, até porque nenhuma operação aguenta pagar de maneira saudável custos superiores a 12% a.a.


  • Apesar de começarmos a ver alguns gestores com apetite para entrar no equity das operações e não mais apenas com operações de crédito, muito raramente essas operações são efetivamente de equity puro. A grande maioria ainda exige um retorno mínimo sobre o capital investido acrescido de um kicker sobre o VGV ou o lucro do empreendimento.


  • Parte do motivo das gestoras tradicionais de se manter distante das operações de loteamentos e edifícios residenciais fora de São Paulo é pelo enorme trabalho de monitoramento que elas dão com suas carteiras pulverizadas e dispersão geográfica. Para se ter uma idéia, a gestora mais ativa nesse segmento tem mais de 400 funcionários enquanto gestoras de fundos de tijolo ou High grade possuem poucas dezenas de funcionários, quando muito.


  • Se há cinco anos a palavra loteamento era um palavrão no mercado financeiro, atualmente o setor é sinônimo de oportunidade para os gestores que que desejem entregar maiores retornos para seus investidores, tendo em vista que o setor não possui funding próprio como no caso dos edifícios residenciais.


  • Já a multipropriedade começa a ganhar cada vez mais adeptos no mercado financeiro com novos fundos iniciando a atuação no segmento e possibilitando alternativas para os poucos gestores que atuavam no mercado até recentemente. Com um track record de quatro a cinco anos e após ter passado pelo maior dos stress test, a pandemia, parece que a multipropriedade começa a ter seu modelo de negócio mais entendido pelo mercado.


  • Sem sombra de dúvidas, teremos cada vez mais e mais alternativas de funding para o mercado imobiliário via o mercado de capitais. É um caminho sem volta. E à medida em que eles começarem a conhecer melhor e ter mais informações sobre o que acontece fora de São Paulo, boa parte dessa nova onda de recursos será direcionada para o mercado imobiliário do resto do Brasil, reduzindo a dependência das empresas dos grandes bancos e dos recursos de investidores locais.


  • Sobre o ano que vem, será mais um ano difícil de eleições, instabilidades políticas e econômicas, com juros, inflação e Dólar altos e mercado instável. Mas nada disso é novidade. Todo ano de eleição a coisa se repete e à essa altura já deveríamos ter consciência disso e saber como agir. A novidade mesmo foi o período em que tivemos inflação e taxa de juros de 2%. Definitivamente o Brasil não está pronto para isso ainda, vide a ressaca que estamos tendo.


  • Por outro lado, os próximos 12 meses será um período de oportunidades. Já fui procurado por empresas querendo realizar operações de crédito para aumentar a sua liquidez e ir às compras em 2022. Pena que pouca gente tem essa cabeça e coragem de investir na baixa e vender na alta, algo tão óbvio na teoria.


  • Muito comentado o fato de que quando a inflação caiu de 14% para 8%, todos comemoramos, mas quando ela aumenta de 2% para 8% parece que o mundo vai acabar. Pois é, é fácil se acostumar com as coisas boas da vida...


  • Essa alta do IPCA já está prejudicando o fechamento de operações de crédito, especialmente quando falamos de financiamento à construção e término de obras, pois fica difícil fechar a conta quando somamos a inflação à taxa de juros. Mesmo que a perspectiva para o futuro seja de uma boa redução, algumas empresas ficam com receio dessa contratação.


  • O risco do Lula e do Bolsonaro ganharem já são conhecidos e relativamente fáceis de precificar. E caso surja uma terceira opção, a visão do mercado é que deverá ser positiva.


  • A Tokenização imobiliária será uma realidade no futuro. Em 10 anos fará parte do nosso dia-a-dia, mas por enquanto ainda carece de regulação e de uma base de clientes que viabilize grandes operações. Mas vale ficar de olho e acompanhar esse mundo.


  • Muitas Fintechs aparecendo com teses bacanas e que tentam preencher lacunas que os grandes bancos deixam abertas. Sem sombra de dúvidas, muito da inovação no funding e financiamento imobiliário virá daí.

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