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  • Felipe Cavalcante

Por um novo modelo de adensamento urbano no Brasil

Outro dia eu estava mais uma vez pensando em como é impressionante a reação negativa das pessoas contra prédios altos e ao mesmo tempo pensando em como as pessoas gostam de cidades densas, compactas e com prédios baixos, como Paris e Barcelona.


A rejeição visceral contra prédios altos e verticalização tem vários fatores, sendo um deles o próprio impacto e visibilidade que o mesmo tem na paisagem urbana, destacando-se dos demais, enquanto por outro lado existe um ranço enorme contra empreendedores e o lucro que eles podem ter nesses empreendimentos. Isso mesmo, um dos maiores fatores contrários à verticalização é a rejeição aos lucros que os incorporadores terão, e isso parte não só de segmentos ideologicamente contrários à iniciativa privada, mas também de pessoas comuns.


Os prédios altos também são vetores de mudança nas vizinhanças, mudando o status quo, além de trazerem algum incômodo durante a obra para os vizinhos. Também é muito comum o argumento de que a infraestrutura instalada naquela rua não suportará a mudança de uma, duas ou três famílias que moravam naquelas residências para as dezenas que se instalarão no edifício quando ele estiver pronto.


O problema é que esse argumento, apesar de parecer fazer sentido para quem mora naquela rua, vai contra tudo o que o bom urbanismo prega, que é a otimização da utilização da infraestrutura instalada nas cidades. O que não faz sentido é apenas 20 famílias viverem em uma rua dotada de toda a infraestrutura e serviços quando nela poderiam morar 600 pessoas.


Se essas 600 pessoas não morarem nessa rua, geralmente localizada em regiões centrais, elas irão morar cada vez mais longe, na periferia, afastadas dos empregos, dos serviços, da cultura, do lazer, gerando grande impacto negativo em suas vidas.


Ao defender essas 20 famílias que têm rosto e voz ativa, esquecemos que estamos prejudicando a vida de 600 pessoas que não tem rosto nem voz ativa.


É certo que o tipo de verticalização que temos nas cidades brasileiras não ajuda muito. São prédios que ficam distantes das calçadas e que não dialogam bem com o espaço público. São os famosos paliteiros que ocupam as áreas centrais dos terrenos. Nos prédios comerciais a situação é ainda pior com grandes caixas de vidro que se fecham em si mesmas e dão as costas para a cidade.


O que as pessoas não sabem é que esse tipo de verticalização não é produto da vontade e dos gostos dos incorporadores, mas das legislações urbanísticas que os obrigam a projetar e construir dessa maneira.


Essa legislação ainda é fruto do movimento modernista que via as cidades com um mal em si devido às condições sanitárias degradantes que existiam nas cidades no Século XIX. O adensamento era um mal a ser combatido, por isso os teóricos advogavam grandes áreas verdes e o distanciamento das edificações.


O problema é que apesar de válida para aquele momento histórico e para as condições sanitárias e de moradia que existiam à época, essa teoria nos legou cidades muito piores do que aquelas que eles queriam combater.


Em primeiro lugar, perdemos a vitalidade das ruas com o distanciamento das edificações das calçadas. Todas as cidades e lugares em que gostamos de caminhar têm edificações rentes às calçadas e espaço públicos.


A segurança foi outra vítima da escola modernista, pois ela defende prédios distantes das ruas, sem fachadas ativas, sem olhos nas ruas, com zoneamentos que impendem o uso misto e com isso a utilização dos espaços públicos e ruas em diversos horários durante o dia. E o pior é que as missas da escola modernista são aplicadas até hoje na quase totalidade das cidades brasileiras.


Assim, já que as ruas deixaram de ser atrativas para as pessoas e foram entregues aos automóveis, o jeito foi as pessoas erguerem muros, telas e cercas em torno de suas casas e prédios e transformarem ainda mais as ruas em locais inadequados para as pessoas, gerando um círculo vicioso de incentivo à violência e ao crime.


Mas como, apesar de todos esses argumentos, ainda precisaremos de muito tempo para que a racionalidade volte a imperar no que se refere à verticalização, acredito que esteja na hora de atacarmos os outros fatores que foram prejudicados com visão modernista das cidades.


Ao invés de nos concentrarmos na altura do prédio, polêmica por natureza, porque não nos concentramos nos aspectos onde existem confluências de visões, afinal de contas nunca vi ninguém que fosse contrário (fora os engenheiros de trânsito) a tornar as cidades melhores para as pessoas e ao adensamento em áreas centrais e consolidadas da cidade.


E aqui volto a tocar no assunto das cidades que gostamos, adensadas, com comércio e serviços no andar térreo e com prédios baixos. Porque ao invés de perdermos tanto tempo falando da altura dos prédios, não começamos a incentivar esse modelo de cidade?


O primeiro passo seria abolir ou reduzir ao mínimo a necessidade de deixar espaços livres nos terrenos onde serão edificados os edifícios. Ou seja, deveríamos aumentar a taxa de ocupação do imóvel e não a limitar a 30, 40, 50 ou 60%. Não faz sentido uma cidade se dar ao luxo de urbanizar uma região e dotá-la de toda a infraestrutura para permitir apenas a utilização de metade dos terrenos beneficiados.


Um dos principais argumentos que escuto para defender essa imposição é o combate às inundações. Ora, hoje em dia existem inúmeras técnicas que viabilizam a drenagem sem a necessidade de deixar grandes espaços abertos nos lotes.


Além disso, após aprovados os projetos na Prefeitura e terminada a obra, a grande maioria dessas áreas deixadas sem ocupação é impermeabilizada por pisos e outras ocupações.


Também é um contrassenso o Poder Público exigir que os proprietários de terrenos se tornem responsáveis pela drenagem de uma cidade quando o maior problema vem do Poder Público que não faz os investimentos e as manutenções necessárias e ainda é o maior contribuinte para essa situação ao pavimentar as ruas com pisos impermeáveis e não investir nas inúmeras soluções disponíveis para reduzir o problema das inundações, como os jardins de chuva e o conceito de cidade-esponja, entre outros.


Mais uma vez, toda a responsabilidade é jogada no colo do mercado formal, quando sabemos que as regras não são aplicadas ao mercado informal, que impermeabiliza 100% de grandes áreas da cidade.


O outro argumento utilizado para a baixa ocupação do solo e para o distanciamento entre os edifícios é melhorar a ventilação e a insolação nas residências. Quem pode ser contra isso? Porém esse é um luxo a que as regiões adensadas não podem se dar. Quem quiser viver cercado de verde, com vistas sem obstáculos, com grandes distâncias entre as moradias, insolação à vontade e ventilação natural tem que optar por sair do centro da cidade e ir morar em seus subúrbios.


Essas pessoas terão a desvantagem de percorrer longos percursos para o trabalho, escola e lazer e cada um decidirá de acordo com suas prioridades e interesses o que é melhor para si.


Já quem preferir estar próximo das comodidades não poderá ser dar ao luxo de querer usufruir das vantagens suburbanas e também tomará a decisão sobre onde morar de acordo com o que queira para sua vida. Além disso, uma mesma pessoa pode querer morar em diferentes localidades e tipologias de acordo com as mudanças em sua vida.


E mais uma vez não podemos esquecer os avanços tecnológicos entre o mundo de hoje e de cem anos atrás, quando essa teoria começou a ser difundida. O ar condicionado é uma realidade presente em qualquer residência de classe média e de classe C. Se o argumento da insolação e da ventilação fosse verdadeiro nós veríamos uma demanda e preços baixíssimos pelos imóveis de Paris, Madrid, Londres e Nova York, o que todos sabemos que não é o caso.


Junto com o aumento da taxa de ocupação dos imóveis, o outro ponto fundamental seria o término dos recuos entre edificações e principalmente das suas fachadas frontais. Precisamos trazer de novo os edifícios, casas e escritórios para a beira da calçada. Só assim, conseguiremos dar um primeiro passo para voltar a ter vitalidade e segurança nas ruas e tornar esses espaços agradáveis para os pedestres.


Voltando ao tema da verticalização, com existe uma ojeriza a ela por vários segmentos da cidade, o que leva a uma utilização ineficiente da infraestrutura e ao espraiamento da cidade, a sugestão é que as cidades possam incentivar um tipo diferente de adensamento.


De um lado, manteríamos a verticalização como conhecemos hoje, acrescida de incentivos à fachada ativa, uso misto e ausência de recuos nos andares baixos. Ou seja, o importante não é a altura do prédio, mas o seu diálogo e interação com o espaço público. É possível criar inúmeras soluções que atendam à demanda do mercado e garantam um espaço público cheio de vitalidade voltado para as pessoas. O exemplo de Vancouver é um que vem à cabeça.


Na verdade, para mim nem deveríamos ter restrições à verticalização. Ela é uma resposta do setor formal para o mercado. As pessoas estão dizendo onde querem morar e se essa demanda não for atendida, essas pessoas vão morar em outros locais, expandindo a malha urbana ainda mais. O poder público tem a mania de querer decidir onde as pessoas podem morar. É claro que as coisas não funcionam assim no mundo real, como bem sabem os soviéticos.


De outro lado, passaríamos não só permitir, mas a incentivar a construção de edifícios baixos, com até oito andares, com ocupação total dos terrenos, sem recuos laterais ou frontais, fachadas ativas e usos mistos, calçadas largas e altos potenciais construtivos e coeficientes de aproveitamento.


Além de incentivar que nossas cidades resgatem o modelo de “cidade ideal” voltada para os pedestres e com um tipo de adensamento bem recebido pelos cidadãos e especialistas, estaríamos possibilitando uma explosão na oferta de imóveis na cidade. Hoje a barreira de entrada nas grandes cidades é altíssima só permitindo que grandes incorporadoras consigam atuar no mercado imobiliário.


Nesse novo modelo, além dos incorporadores tradicionais e de maior porte poderem se manter atuando, também traríamos para o mercado inúmeros pequenos construtores e incorporadores que conseguiriam atender a demanda em diversas regiões e nichos que hoje não estão no radar dos grandes incorporadores e que as restrições da legislação urbanística não viabilizam empreendimentos de menor dimensão em um, dois ou três lotes unifamiliares.


Nesse cenário, alcançaríamos vários objetivos com uma só tacada: o aumento da oferta de imóveis; a redução da barreira de entrada no setor imobiliário; aumento da diversidade de tipologias, usos e extratos sociais; tornar as cidades mais amigáveis aos pedestres; permitir o adensamento das cidades onde existe demanda e, por fim, a utilização otimizada da infraestrutura urbana.


Os frutos disso seriam rapidamente colhidos pelos cidadãos que teriam uma oferta maior, mais diversificada e mais acessível e uma cidade muito mais acolhedora.


Está na hora das pessoas entenderem que existem muitas maneiras de se fazer adensamento além da verticalização. Da mesma maneira, está na hora de descartarmos o que não tem funcionado nos últimos cinquenta anos. Já foi testado. Insistir no erro é uma loucura. Precisamos testar novos modelos que têm tido imenso sucesso em todo o mundo. O que não pode ser feito é tratar um assunto técnico e científico como um campo de batalha ideológico com teorias amarradas ao um passado obsoleto. É preciso dar às pessoas uma oportunidade de ter uma melhor qualidade de vida. Elas merecem.

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