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  • Felipe Cavalcante

O bom urbanismo é lucrativo.



Há algumas semanas um amigo meu mandou uma mensagem comemorando a aprovação de um empreendimento dele. Fiquei surpreso. O seu projeto é muito grande e complexo, um bairro planejado, e o processo de aprovação e licenciamento é geralmente muito complicado e demorado.


Surpreso, após ter confirmado com ele se era verdade, perguntei como ele tinha conseguido. A resposta dele me fez escrever esse artigo: os técnicos adoram seus empreendimentos, que são baseados nas melhores práticas do urbanismo mundial, voltados para as pessoas e basicamente um playbook de uma cidade dos sonhos dos urbanistas.


Por conta disso, toda vez que ele inicia um processo de licenciamento em alguma prefeitura, os técnicos caem de amor pelos projetos. É como se eles tivessem a oportunidade de participar de um projeto com todas as técnicas ideais que eles aprenderam na faculdade e nos livros, o que é raríssimo no Brasil.


Ele contou que os técnicos participam ativamente do processo, dando sugestões, se engajando, se entusiasmando e até torcendo pelo sucesso do projeto, o que todos nós sabemos ser ainda mais raro quando se trata da relação entre incorporadoras e funcionários públicos.


Com isso, os prazos para aprovação de seus projetos são muito inferiores aos prazos de outros empreendimentos que não têm o bom urbanismo como pilar, especialmente os grandes condomínios-clube, loteamentos e condomínios fechados.


Além desse benefício, não só ele, mas outros incorporadores de bairros planejados e de edifícios residenciais e comerciais têm surfado na onda do bom urbanismo e da boa arquitetura e colhido seus frutos, especialmente na forma de valorização do preço de venda dos imóveis e na velocidade de vendas.


Alguns exemplos são a Birmann com o edifício comercial B32, a Magik e a Idea Zarvos todos em São Paulo. Da turma dos bairros planejados, os principais exemplos são a Cidade Pedra Branca em Palhoça/SC, que está ampliando sua atuação para outras cidades de Santa Catarina, e a Idealiza, que iniciou sua atuação nesse segmento com o Parque Una de Pelotas/RS e hoje está avançando para outras cidades do País.


Todos eles têm tido sucesso e até criado uma verdadeira legião de fãs, tanto entre os clientes, como entre os profissionais e jornalistas de arquitetura e urbanismo, criando uma espécie de boa-vontade coletiva em relação aos empreendedores e seus projetos por parte de pessoas que normalmente seriam refratárias ao mercado imobiliário.


Mas o maior benefício do bom urbanismo é a valorização dos imóveis. É comum que os preços dos imóveis localizados em bairros planejados ou em regiões com bom urbanismo sejam maiores do que os imóveis semelhantes em outros locais.


Todo mundo gosta de andar a pé pela cidade. Todo mundo adora fazer uma viagem para Paris apenas para ficar andando pela cidade, passeando, vendo as vitrines, parando para relaxar e tomar um café na calçada.


Quem não gosta de um lugar bonito, bem cuidado, com bom paisagismo e segurança, onde idosos e crianças possam circular à vontade?


Se pudessem escolher, as pessoas optariam por morar perto do trabalho e ir caminhando até ele.


Mas, infelizmente, são raros os empreendimentos que oferecem essas características no Brasil. A legislação brasileira praticamente impede que sejam construídos empreendimentos de uso misto, com fachada ativa e sem recuos da calçada. Por isso, a primeira reação do mercado imobiliário foi a construção de condomínios fechados e condomínios-clubes que satisfaziam algumas das necessidades das pessoas, como segurança, boa manutenção e paisagismo bonito.


Nessa nova fase do mercado imobiliário, especialmente no que se refere aos bairros planejados, estamos vendo as demais demandas sendo endereçadas, como morar perto do trabalho, viver em um lugar vibrante, poder ir caminhando ou de bicicleta para a escola, ter lojas e restaurantes no andar térreo dos prédios, entre outros.


Infelizmente, quando esses empreendimentos são lançados, muitas vezes os clientes e corretores não entendem a diferença deles para os empreendimentos tradicionais, mas assim que são concluídos, e as pessoas começam a usufruir de uma experiência urbana única, elas ficam apaixonadas pelo lugar, viram fãs e, obviamente, isso afeta positivamente as vendas e o preço do metro quadrado.


E o melhor disso tudo, é que construir empreendimentos com bom urbanismo não é mais caro do que construir os empreendimentos tradicionais. Tudo se resume ao desenho urbano e à utilização de princípios urbanísticos distintos.


Tenho certeza de que estamos indo em direção a um futuro muito melhor para nossas cidades. A semente foi plantada e está germinando. Muitos empresários que desconfiavam dessa novidade, o bom urbanismo, começam a entender que ele só traz vantagens, sem pontos negativos.


Por outro lado, vários gestores públicos começam a entender que é possível fazer um planejamento urbano diferente do que foi feito nos últimos 60 anos, que priorizou os automóveis e afastou as pessoas das ruas.


Como tudo na vida, a caminhada é longa, mas o que importa é que estamos indo na direção certa.


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