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  • Felipe Cavalcante

Cansei de ser chamado de bandido

No último COMPLAN, realizado no final de novembro em Campinas/SP, um grande amigo me disse que o que eu tinha perdido de barriga tinha ganhado de língua.


Adorei a brincadeira. Ele se referia a dois fatos. O primeiro é que perdi 21 kg depois de ter adotado uma rotina diária de exercícios físicos e uma maior disciplina na alimentação.


Já a menção à “língua grande” se referia à minha participação no painel sobre o papel positivo do setor privado no desenvolvimento urbano.


Eu realmente soltei a língua. Estava e estou de saco cheio dos incorporadores e construtores serem constantemente acusados de serem os grandes vilões do desenvolvimento das cidades. Na verdade, a questão é bem mais ampla, com o preconceito contra os empresários sendo um atributo cultural dos brasileiros. Nas novelas os vilões são sempre empresários malévolos que passam o dia todo arquitetando maldades contra os outros.


Para quem não sabe, o COMPLAN é principal evento de desenvolvimento urbano do País, realizado anualmente pela ADIT Brasil e reunindo quase 400 desenvolvedores urbanos, loteadores, incorporadores, arquitetos, executivos e prestadores de serviço de todo o País.


Nesse painel eu falei tudo o que penso sobre o assunto. Uma das minhas afirmações, e que faço questão de repetir aqui, é que NUNCA em meus 25 anos de profissão eu participei de nenhuma reunião com outros empresários onde houvesse qualquer tipo de articulação para se fazer algo contra os interesses da cidade ou de clientes em benefício do setor.


Sempre vi empresários desesperados e cansados das inúmeras ações de governos que estão sempre criando dificuldades para o desempenho de suas atividades. Ao contrário do imaginário popular, os empresários não têm tempo para ficar arquitetando maldades contra ninguém. Eles estão gastando todas as suas energias tentando sobreviver, crescer e melhorar.


Se em reuniões com empresários eu nunca vi esse tipo de atitude, imagina o que dizer de reuniões das suas entidades representativas. Tenho MUITO orgulho das entidades que representam o setor no Brasil. Em todas as que frequentei imperam a seriedade, o espírito público, a vontade de melhorar o ambiente de negócios e a sociedade. Nunca vi defesas corporativas do setor em detrimento da sociedade como vemos em outras entidades tão afamadas, que levantam bandeiras públicas apenas como formar de se fortalecer para defender com unhas e dentes suas corporações, mesmo quando seus interesses são contrários aos da sociedade. Posso falar com muito orgulho e de boca cheia de entidades como a ADEMI/AL, ADIT Brasil, SECOVI/SP e a CBIC, só para citar as que tive mais contato.


No que se refere ao desenvolvimento urbano, são os empresários, e não o poder público ou a academia, que estão na linha de frente das mudanças em nossas cidades. Em eventos como o COMPLAN é que vemos a sede dos empresários do setor para adotar as melhores práticas do urbanismo mundial, como foco nas pessoas, uso misto, fachada ativa e empreendimentos sustentáveis.


O que ouço o tempo todo são empresários tentando implantar uma drenagem verde e a Prefeitura dizendo que não autoriza porque não tem regulamentação ou porque não tem recursos para a manutenção. Escuto empresários tentando reduzir a largura das ruas para poder priorizar o pedestre e as Prefeituras negando, exigindo vias largas para privilegiar o conforto dos automóveis. Testemunho empresários tentando implantar fachadas ativas e as Prefeituras exigindo recuos de cinco a quinze metros da calçada. Vejo empresários tentando realizar empreendimentos de uso misto e as Prefeituras impedindo, pois dividiu as cidades em zonas monofuncionais que obriga as pessoas a ter que resolver suas necessidades com automóveis. O que presencio são empresários tentando adensar áreas centrais e dotadas de infraestrutura e sendo impedidos por zoneamentos que os empurram para as franjas da cidade.


Já a Academia, encastelada em seus redutos ideológicos, não perde a oportunidade de alimentar seu ódio pelo mundo real e pelos empresários, preferindo se agarrar a ideologias ultrapassadas, que não funcionam no mundo real e que nos legaram as atuais cidades em que vivemos.


Um dos fenômenos mais interessantes que tenho visto nos últimos tempos é a cada vez maior esquizofrenia de setores da esquerda e da academia nas disputas urbanas. Um acadêmico pode ensinar em suas aulas e escrever em seus artigos que o melhor para as cidades é o adensamento nas áreas dotadas de infraestrutura, por exemplo, mas quando se parte para implementação desse tipo de política, ele sempre é contrário. E sabe qual é o principal argumento? Isso irá beneficiar os empresários. Isso mesmo, eles preferem negar suas crenças e prejudicar a cidade do que concordar com qualquer política que possa beneficiar o setor privado formal.


E aqui eu quero reforçar que o preconceito é apenas contra o setor privado formal, porque contra o setor informal eles não têm qualquer objeção. Ocupações ilegais proliferam, destruindo nosso meio-ambiente, acabando com nossos mananciais, sem recuos, sem qualidade construtiva, sem dignidade para seus moradores, criando locais altamente adensados e distantes dos trabalhos.


E não podemos negar que boa parte desse combate ao setor formal e à iniciativa privada é fundada em ideologias de esquerda e na atuação político-partidária. Como se pode justificar, de outra maneira, que enquanto todas as legislações urbanísticas dos Prefeitos João Dória e Ricardo Nunes de São Paulo foram judicializadas, nenhuma legislação urbanística de Fernando Haddad foi questionada?


Os intelectuais e militantes políticos combatem o setor formal e criam as condições para a informalidade e ilegalidade dominarem o desenvolvimento das cidades. Eles não conseguem compreender que as pessoas precisar morar em algum lugar e que quanto mais difícil ou caro for para elas acessar o mercado formal, mais elas recorrerão ao mercado informal, com condições muito inferiores de qualidade de vida.


Será que não existe um meio termo entre o excesso de regulação imposto ao setor privado e a total ausência de regras do setor informal? Será que não seria melhor reduzirmos essa quantidade enorme de regras que impossibilitam pequenos empreendedores de atuar no setor imobiliário? Será que essas pessoas que fazem loteamentos irregulares não poderiam regularizar sua atuação se as regras não fossem tão draconianas?


Uma das questões que sempre faço questão de perguntar é qual o motivo de ser proibido construir lotes com menos de 125 m2 no Brasil. Porque podemos ter apartamentos com 15 m2, mas não podemos ter um lote com 50 m2 onde o seu proprietário possa construir uma casa de 75 m2?


É esse tipo de proibição sem pé nem cabeça que cria as favelas. As regulamentações tornam impossível atender a demanda para a camada mais carente da população e faz com que o mercado imobiliário atenda exclusivamente as classes média e alta da sociedade.


Porque os Planos Diretores só permitem ocupar 50% da área de um terreno ou construir uma vez a sua área, mesmo quando eles estão localizados em áreas centrais, bem localizadas, desejadas e com toda a infraestrutura? Qual é o sentido disso? A sociedade gasta uma enormidade em investimentos de infraestrutura para não se beneficiar desses investimentos, criando a necessidade do crescimento horizontal da cidade e com isso aumentando a necessidade de investimentos em mais infraestrutura.


Sabe o que a academia e os “urbanistas” politizados vão dizer? Que eu estou falando isso apenas para defender os interesses dos incorporadores. Eles não entendem que os incorporadores vão construir e vender do mesmo jeito. A diferença é que a cota do terreno, o principal insumo de um empreendimento imobiliário, no preço final do imóvel será muito maior se um empreendimento tiver coeficiente de construção “1” do que se tiver coeficiente de construção “10”. Nesse caso, o preço do imóvel seria muito menor e beneficiaria muito mais pessoas.


Outra pergunta que sempre faço é “Quem é mais ambientalista: quem diz que o rio está sujo ou quem limpa o rio?


O fato é que enquanto os teóricos ficam apontando o dedo para as mazelas das cidades, muitas empresas estão partindo para ação para resolver esses problemas. Desconheço qualquer empresário que não se preocupe em lançar empreendimentos com cada vez mais elementos de sustentabilidade. E quanto maior o empreendimento ou a empresa, maior o foco dado. Todos os grandes empreendimentos têm orçamento para ações sociais e ambientais no seu entorno. Conheço vários empresários que estão obcecados em deixar um legado para a cidade e para suas comunidades.


Enquanto os acadêmicos escrevem artigos sobre a importância do uso misto, da fachada ativa e da integração com a cidade, eu vejo empreendimentos como Pedra Branca, Parque Uma e B32 contratarem os melhores profissionais do Brasil e do mundo e colocando essas teorias em prática, correndo riscos e transformando seus entornos, quase sempre tendo que lidar com a oposição dessa mesma academia.


Mais recentemente, comecei a ouvir críticas desses setores aos bairros planejados em desenvolvimento no País. Não entendi nada, pois a grande maioria desses empreendimentos adotam as melhores práticas mundiais do urbanismo, sempre privilegiando as pessoas em detrimento dos automóveis.


Meu sonho, na verdade, é que os bairros planejados desenvolvidos pelo setor privado não fossem necessários no Brasil. Isso mesmo. Seria muito melhor que o poder público tivesse capacidade de planejar, investir e gerir as nossas cidades e espaços públicos, mas infelizmente eles não possuem essa capacidade.


E com base nessa carência, o setor privado está encontrando uma oportunidade de desenvolver lugares com segurança, com paisagismo bem cuidado, onde não faltam água e energia, onde as pessoas não têm medo de andar na rua, onde as crianças podem ir andando ou de bicicleta para o colégio, onde os moradores saibam a quem recorrer quando acontece algum problema e, porque não, onde eles saibam que seus imóveis irão valorizar com o passar do tempo.


Os empresários estão entendendo cada vez mais que o bom urbanismo é lucrativo. Que as pessoas pagam mais para morar em lugar com as características descritas no parágrafo anterior.


Além disso, as empresas só fazem o que está na Lei. É virtualmente impossível uma incorporadora ou loteadora realizar um empreendimento ilegal no Brasil. Todos os mecanismos de licenciamento e fiscalização estão a postos para identificar qualquer caso desse tipo. Isso sem contar que qualquer empresa têm muito a zelar por seu nome e credibilidade. No setor imobiliário qualquer dúvida acerca da idoneidade de um empreendimento ou empresa é fatal.


É por tudo isso que eu escrevi aqui (ou seria melhor dizer “desabafei”?), que tenho convicção de que os empresários do setor imobiliário desempenham um papel altamente positivo do desenvolvimento de nossas cidades. Sonho com o dia em que em vez de serem combatidos, eles serão reconhecidos e poderão contar com um ambiente de negócios mais amigável.


Não sei se esse momento chegará, mas sei que até lá devemos deixar bem claro quem está tornando a produção de moradias cada vez mais caras e inacessíveis no Brasil: os intelectuais e militantes políticos, verdadeiros lobos em pele de cordeiro, que manipulam a opinião pública e a mídia e influenciam as decisões dos gestores públicos no sentido de demonizar o setor privado, negando como funciona o mundo real e trazendo trágicas consequências para nossa população.

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