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  • Felipe Cavalcante

As lições de vida de um dos maiores investidores imobiliários do mundo

Atualizado: 12 de jan.

São raras as biografias de grandes empresários e líderes do mercado imobiliário brasileiro. Umas das poucas que me lembro é a do grande Romeu Chap-Chap, ex-presidente do SECOVI/SP (Veja aqui), grande liderança do setor e um dos responsáveis pelas mudanças positivas que tivemos nas últimas décadas no mercado imobiliário.


Eu adoro biografias. É meu gênero preferido de literatura. São histórias reais que sempre nos ensinam muito com suas lições de vida e experiências.


Parto do pressuposto de que tudo o que vivemos já foi vivido por alguém no passado. Já existiram mais de 100 bilhões de seres humanos e não acredito que nada relevante já não tenha acontecido antes.


Também parto do princípio de que é melhor aprender com os erros dos outros do que com os nossos, e uma das maneiras de reduzir nossos erros é estudar os erros de quem veio antes de nós.


Por fim, é raro eu me entusiasmar com algum romance ou livro de ficção. Quando encontro um que me envolva, eu caio de cabeça e fico absorto. Porém, mais frequentemente do que eu gostaria, eu deparo com roteiros com alguma falha ou invencionice que despertam a minha impaciência automaticamente.


Por todos esses motivos, fiquei animado quando me deparei com a autobiografia “Am I being too subtle” (Veja aqui) do Sam Zell, fundador do Equity Group, sempre reverenciado como um dos principais investidores e empreendedores imobiliários do mundo nas últimas décadas.


Lembro bem do frisson que marcava seu nome na década de 2000 no Brasil. Ou ele realmente era um potentado ou sua empresa de relações públicas era fantástica. O mais provável é que as duas opções estivessem corretas, pois para todo o lugar que olhávamos seu nome estava lá com referência de investidor imobiliário.


No Brasil, lembro de duas operações principais dele. Uma foi a criação da BR Malls, gigante do setor de shopping centers, e a outra foi a abertura de capital da tradicional e, até então venerada, GAFISA.


Mesmo à distância, sempre admirei o seu timing. Melhor do que ninguém ele compreendia a importância do Timing para as operações imobiliárias. Mesmo na operação da GAFISA, que posteriormente não acabou bem, ele comprou na baixa e vendeu na alta.


É como tenho dito e repetido, tão importante como o “Local, local, local” para o mercado imobiliário é o "Momento, momento, momento". E isso ele compreendia bem, enquanto a turma no Brasil ainda não estava tão ligada para prestar atenção nos ciclos de mercado no setor imobiliário e mesmo em investimentos em geral.

Trazendo décadas de experiência dos EUA, não foi difícil para ele enxergar as potencialidades de alguns nichos do setor imobiliário brasileiro, investir na baixa e realizar na alta e voltar feliz para casa, deixando um monte de gente machucada aqui no Brasil.


Por isso tudo, fiquei tão interessado em conhecer melhor não só a sua visão do mercado imobiliário, mas um pouco mais da sua vida e lições aprendidas. E são muitas.


Após o término do livro, fiquei pensando em como poderia ser útil se mais pessoas pudessem ter acesso a essas lições, pois além do livro ser em inglês, reduzindo a quantidade de pessoas que poderiam ter acesso a ele, sabemos que muita gente, inclusive empresários e executivos de sucesso, não são afeitos a leitura.


Portanto, achei que esse seria mais um clássico exemplo de como eu poderia colocar em prática o meu lema de vida de “Reunir, simplificar e difundir conhecimento” e resolvi fazer um resumo dos principais pontos do livro que me chamaram a atenção, claro que dentro do que achei mais interessante e passando pelo filtro da minha visão de mundo.


Em alguns trechos, praticamente traduzi o que Sam Zell falou, enquanto em outros trechos, acrescentei meu tempero pessoal.


Vamos a eles. Boa leitura.


1. Nunca deixe ninguém sair de uma reunião com você sem ter ficado claro o que você quis dizer.


2. Ele sempre focou menos em indústria específicas e mais em identificar oportunidades, anomalias e tendências.


3. Não dá para jogar em alto nível sem ter grandes altos e baixos.


4. O empreendedor vê não só o problema, mas também a solução, a oportunidade.


5. Se todo mundo for para a esquerda, vá para a direita.


6. Ouça todo mundo e seja um bom ouvinte, mas tome suas decisões e determine seu próprio caminho.


7. Foque sempre nos fundamentos do negócio: oferta e demanda, liquidez, boa governança corporativa e parceiros confiáveis.


8. Quando você quer ficar no negócio por muito tempo, tudo se resume a construir relacionamentos. Em qualquer negociação, sempre deixe um pouco de valor na mesa. Sempre divida seus ganhos com a sua turma. Ele tem feito negócio com as mesmas pessoas por décadas e muitos dos seus funcionários têm vinte a trinta anos de casa. Se você estiver bem, eles têm que estar bem.


9. Para ele não existe divisão entre trabalho e diversão. Para ele o trabalho é a diversão. Sei bem o que ele quer dizer, meu atual trabalho também é assim


10. Um princípio fundamental dele é “Não se leve muito a sério. ”


11. Quando perguntado sobre quando se aposentará, ele pergunta: “Aposentar de que? Eu nunca trabalhei um dia na minha vida. Tudo o que fiz foi por amor. ”


12. Quando você acredita que tudo é possível e não está consciente das limitações, ninguém lhe impede de tentar. É o famoso “Não sabendo que era impossível, foi lá e fez.


13. Contar estórias é fundamental para fazer seus pontos entendidos.


14. Não trate crianças como crianças. Trate-as como adultos ao discutir assuntos.


15. Quando existe escassez, o preço não é um problema.


16. “Explorar é ótimo, mas você precisa voltar para casa. ” Seja aventureiro, mas pero no mucho...


17. Se a palavra “Educação” estivesse envolvida, ele poderia pular do Empire States que seus pais aprovariam.


18. Quando você não está ciente de que não é capaz de fazer algo, as barreiras para fazê-lo reduzem dramaticamente.


19. Quando iniciou como vendedor de porta-a-porta, o maior resultado não foi o monetário, mas o fato de ficar confortável com rejeições, ou seja, ouvir muito não. A indiferença à rejeição é parte fundamental de ser um empreendedor.


20. Existem momentos em que os mercados passam por mudanças estruturais que vão além dos fundamentos tradicionais. É preciso saber identificar esses momentos para não reagir de maneira tradicional.


21. Excesso de liquidez funciona como uma droga para o mercado imobiliário, turvando a razão, levando à construção e ao investimento excessivo e, ao mesmo tempo, podendo levar a mudanças permanentes no setor.


22. Tem momentos que o objetivo é apenas ficar vivo e esperar alguns anos. Não adianta o quão inteligente você é se você não conseguir permanecer no jogo.


23. Existem crises e crises, recessões e recessões. Aquelas que são alimentadas por taxas de juros mínimas oferecem menos oportunidades para investidores oportunistas, pois as empresas podem rolar seus débitos até a situação melhorar.


24. Uma das maiores tendências a atingir o mercado imobiliário foi o adiamento do casamento. Ao contrário dos jovens anteriores que constituíam famílias e precisam de produtos para elas, o jovem atual quer ficar perto da ação e para isso sacrificam metros quadrados de área privativa e preferem os espaços comunitários nos empreendimentos.


25. Hoje os apartamentos são medidos por sua “Pontuação de caminhada" - quantos passos até o transporte público, o supermercado, o Starbucks, a academia.


26. Ele trocou sua posição de casas nos subúrbios por prédios residenciais nos principais mercados americanos e com altas barreiras de entrada.


27. Para o setor imobiliário florescer no mercado de capitais deve valorizar transparência, previsibilidade e responsabilidade. O objetivo principal é conquistar a confiança dos investidores, o que significa ter propriedade de qualidade, manter baixos índices de endividamento, em relação ao Patrimônio líquido, evitar vender expectativas futuras e garantir que os envolvidos tenham “Skin in the game (Também conhecido em aqui em Alagoas como “C* na reta”), tendo sempre como foco aumentar o valor para o acionista.


28. “Timing é tudo. Você não quer fechar o maior negócio da sua vida na véspera de uma crise. Porém, infelizmente o “Timing” perfeito só é revelado em retrospectiva.


29. A medida mais confiável do valor de um edifício é o custo de reposição. O custo de reposição é mais importante do que os aluguéis, preços comparáveis, vacância, crescimento econômico ou preço das ações. Isso ocorre porque o custo de substituição determina o preço da competição futura.


30. Seguindo a tendência demográfica, ele deixou os escritórios corporativos localizados nos subúrbios de lado e passou a focar em edifícios corporativos de qualidade nos principais centros econômicos do País.


31. A cada dia que você opta por manter um ativo, você também opta por comprá-lo. Você compraria esse ativo por esse preço hoje?


32. Entre um valor um pouco mais baixo a ser recebido agora e um valor um pouco mais alto a ser recebido no futuro, prefira receber agora. Os mercados são muito voláteis e muita coisa pode acontecer em seis meses.


33. Sentimentalismo por um ativo leva à falta de disciplina.


34. Antes de ficar com raiva de alguém por algo que ele fez com você, pergunte-se se na mesma situação você não faria igual.


35. Seja na vida, seja em investimentos, não existe outra maneira de conseguir retornos superiores consistentes que não seja assumindo riscos.


36. A análise de um negócio deve começar pelos seus pontos negativos e desvantagens. Se é possível identifica-los e entende-los, vá em frente. Quais os resultados se tudo der errado? Quais ações você tomaria? Consigo suportar os custos? Consigo sobreviver?


37. Além de analisar os piores cenários, analise o quanto algo é difícil de executar. Quanto mais simples forem as metas e as etapas para alcançá-las, maior será a probabilidade de eu ter sucesso. E se eles não são simples para começar, veja como pode desembaraçar as complexidades.


38. Problemas sem soluções óbvias afastam os investidores tradicionais. Isso pode ser uma oportunidade.


39. Valorize o tipo de liderança que não tem receio de ser desafiada, que incentive novas idéias e que procure inputs dos funcionários.


40. Alguns comunicados à equipe são difíceis de fazer. Não se pode subestimar a seriedade da situação, mas é preciso manter alguma motivação no time. Nesses casos não tente dourar a pílula e trate-os como adultos e com transparência.


41. Quando algo dá errado, não se arrependa. Você tomou as decisões com as informações que você tinha à época e achou que era a decisão mais apropriada. Além disso, você investiu dinheiro e, especialmente, tempo.


42. Seja muito rigoroso com onde você aloca o seu tempo. O tempo é o seu recurso mais valioso.


43. É natural tomar riscos maiores quando se é mais jovem. Só o tempo e a experiência refinam o seu entendimento sobre risco.


44. Seja disciplinado e evite respostas e atitudes emocionais. Depois disso, decida se vai entrar no jogo ou não.


45. Ser global, se não nos negócios, ao menos na mentalidade, não é uma escolha. É um mandato, uma responsabilidade.


46. Nem sempre os fundamentos são universais. O primeiro negócio internacional durou apenas seis meses. Uma coisa é ver a oportunidade. Outra coisa é agarrá-la;


47. Parceiros em outros países devem ser pessoas em que se pode confiar, cujos interesses estão alinhados, que pensam da mesma forma e acreditam na transparência e nas relações de longo prazo. Precisa ser alguém experiente e comprometido, que saiba que vai prosperar com você. Seu conhecimento de como as coisas funcionam suas afiliações o levam mais longe do que jamais iria sozinho.


48. A principal premissa em um investimento internacional é transformar o negócio em uma plataforma institucional, o que significa consolidar mercados e abrir o capital.


49. Alguns mercados emergentes terão todos os ingredientes - forte crescimento populacional, crescente classe média, estar na beira do grau de investimento, grande liderança e fome de capital - e então perderão o único ingrediente que permite monetizar seu investimento: escala. Sem escala, você não tem liquidez.

50. A maior diferença entre fazer negócios nos EUA e em países emergentes é o quanto as pessoas se baseiam nas relações pessoais.


51. “Eu gosto de escolher grandes pessoas para gerir as empresas, não me envolver no dia-a-dia, mas ficar próximo de que o faz. ”


52. A sua habilidade de ter sucesso está relacionada ao número de pessoas entre você e a decisão. Quanto mais distante de você a decisão é tomada, menos controle você tem sobre o risco.


53. A história mostra que os negócios dão errado quando não se delega o suficiente, mas também quando se delega demais.


54. O maior medo de qualquer pessoa que assume riscos é não ter informações que possam lhe proteger de cometer um erro. A única maneira de fazer isso é criar uma atmosfera onde não haja silos, onde todos saibam tudo o que está acontecendo e as pessoas não escondam problemas. Por isso, não mate o mensageiro e tente detectar os problemas o mais cedo possível.


55. A partir de um determinado nível de inteligência, o que mais prediz o nível de sucesso de uma pessoa é o impulso, a energia, a atitude, o julgamento, a convicção, a paixão e a capacidade de ir ao cerne da questão. Troque 20 pontos adicionais de QI por essas qualidades.


56. Evite a todo custo um ambiente onde todos dizem amém para você, o chefe, e tentam adivinhar o que você pensa. É importante que elas tenham segurança de dizer o que realmente pensam.


57. Tentar estar certo 100% das vezes só leva à paralisia.


58. O líder deve ver uma tendência ou anomalia, delinear a direção geral e dizer: vamos por ali”.


59. Dê liberdade para sua equipe na resolução de problemas e gestão do dia-a-dia enquanto você controla o risco através das grandes decisões.


60. Você mostra à sua equipe que confia nela não apenas quando você fala isso, mas principalmente quando você coca milhões em um negócio que seu pessoal originou, analisou, negociou e fechou. Isso cria um ambiente elétrico e estimulante.


61. Ser um empreendedor não se trata apenas do que você faz, mas de como você pensa. É sobre como você percebe o mundo. Os empreendedores são aqueles que estão sempre em busca de oportunidades para fazer melhor as coisas. Eles não apenas reconhecem problemas; eles veem soluções. Eles estão sempre apresentando novas ideias e não têm medo de experimentá-las. Eles são os que começam, os que assumem riscos, aqueles que tomam a iniciativa. Eles estão sempre pensando: “Posso fazer isso melhor. . . Eu posso consertar isso." Existe um questionamento perene. Na minha empresa, espera-se que todos sejam empreendedores.


62. Grandes empreendedores são sempre ótimos vendedores.


63. Você não precisa vender as suas idéias apenas para o mundo externo, mas também para o seu próprio pessoal. É necessário inspirá-lo e estimulá-los.


64. O líder e empreendedor deve ser o equivalente a um jogador da linha de frente, o que significa ser capaz de visualizar onde a demanda estará, ou onde não estará, não apenas nos próximos cinco anos, mas nos próximos vinte ou trinta anos. Significa identificar oportunidades logo no início, para que possa ter a vantagem de ser o pioneiro. E significa não se ater a suposições que limitam sua oportunidade, ficando sempre pronto para pivotar.


65. “Eu sou agnóstico no setor. Eu entro e saio de imóveis, manufatura, produtos farmacêuticos, logística, energia e um monte de outras indústrias. Eu sou oportunista. Às vezes sou um comprador, às vezes sou um vendedor. Às vezes, sou um investidor em ações, e às vezes me concentro em dívidas. Frequentemente, ambos. ”


66. Quebre as questões até os seus elementos mais básicos e ache o cerne da questão.


67. Experiência faz a diferença. Fazer algo várias vezes até isso se tornar instintivo.


68. Um tema constante em minha filosofia de negócio é estar sempre procurando por anomalias e disrupções em uma indústria, mercado ou empresa.


69. Se tornar familiarizado com a psicologia de mercados extremos leva a ter um diferencial.


70. Ser um bom ouvinte pode fazer toda a diferença.


71. A ética é a pedra angular de qualquer negócio.


72. Aja sempre como se fosse haver outro negócio. E a maneira de haver outro negócio é ser correto.


73. Quando negociar, gaste um bom tempo pensando na pessoa do outro lado da mesa, suas motivações e prioridades. Tente entender quais são os “Deal breaker” delas, quais são as três ou vinte coisas que são importantes para ela. E claro, tem que estar claro quais são as importantes para você. Dessa maneira ambos podem sair ganhando, em um ganha-ganha.


74. Proteja seu nome. Em qualquer assunto seja consistente em defender seu nome e credibilidade.


75. Negociações que têm um ganhador e um perdedor raramente levam a outro o negócio no futuro.


76. Nos negócios, as pessoas sempre querem saber quem você é - em outras palavras, você fará o que disse, será um parceiro confiável?


77. “Premie a lealdade. Eu acredito que a lealdade define seu caráter. Você fica com seu amigo, colega ou parceiro quando não é fácil? Você considera as circunstâncias deles tanto quanto as suas? A duração e a força de minhas relações comerciais e a longevidade da permanência dos funcionários nas empresas de ações estão entre minhas realizações de maior orgulho. Eu tenho mais do que o meu quinhão de críticas, mas nada fala mais alto para mim do que isso. ”


78. Seja capaz de ser o primeiro a rir de você mesmo. Não se leve tão a sério.


79. Quando você reconhece que um problema é insuperável, você falha. Se você acredita que existe uma maneira de sair do outro lado, você usa a sua criatividade e geralmente a acha.


80. As características de uma mentalidade empreendedora são tenacidade, otimismo, motivação e convicção, tudo em um só. É o compromisso de fazer, levar até o fim, fazer funcionar. Isso é o que se chama de ‘Cabeça de dono’. ”


81. A diferença entre um dono e um empreendedor é que o dono quer fazer o máximo com o que já possui, enquanto o empreendedor está sempre olhando por novas oportunidades.


82. Seja qual for a coisa que você decida fazer, invista tudo nisso. Destaque-se.


83. Preste atenção e foque nas coisas em que você está intensamente interessado. Embora seja possível se destacar em fazer algo de que você gosta, seria mais fácil dominar algo que o incendeia. Quando você gosta de fazer algo, você não nota as horas. Na verdade, você nem mesmo as conta. Quando isso acontece, você não percebe que está aprendendo novas habilidades e aperfeiçoando seu ofício. Logo, você é o especialista. Você se torna o cara certo. Você é a pessoa certa para o trabalho.

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