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  • Felipe Cavalcante

Afinal de contas, o que é um bairro planejado?


Foto: Riviera de São Lourenço


Os bairros planejados se tornaram uma realidade no Brasil e uma alternativa de desenvolvimento urbano de qualidade em oposição à baixa capacidade de planejamento, investimento e gestão pública por parte do Poder Público


Ultimamente o mercado imobiliário tem sido invadido por anúncios de bairros planejados, porém a maioria desses empreendimentos não são bairros planejados.

Quase todos são loteamentos abertos e condomínios fechados comuns, que apesar de algumas vezes terem grande porte, não possuem as características de um bairro planejado.


Devido à minha atuação da disseminação do conceito de bairros planejados no Brasil, isso começou a me incomodar, pois sempre tivemos o maior cuidado em disseminar as melhores técnicas do urbanismo mundial entre os empreendedores brasileiros.


E, felizmente, estamos conseguindo. Nos últimos anos, surgiram diversos projetos de bairros planejados de alta qualidade, que estão implantando as melhores técnicas do urbanismo, voltados para a criação de lugares vibrantes e que priorizam as pessoas.


Para os empresários que saíram na frente, investir em bom urbanismo tem gerado resultados positivos. Seus empreendimentos são únicos e a experiência urbana que criam valoriza seus projetos.


Porém, nunca é fácil implantar coisas novas, e o bom urbanismo é algo novo tanto no mercado imobiliário como no planejamento urbano do Brasil, o que gera diversas dificuldades.


Uma dessas dificuldades é conseguir transmitir, para clientes e corretores, que seu empreendimento é um bairro e não um loteamento ou condomínio tradicional, assim como que o ambiente urbano será diferente do encontrado nesses empreendimentos.


É muito difícil para o mercado entender as diferenças se ele não sabe o que é um bairro planejado e nunca teve acesso a um, já que as mensagens das suas propagandas são muito parecidas com as propagandas dos demais empreendimentos imobiliários.


O problema é que se já é difícil explicar o que é um bairro planejado de verdade, imagine se os clientes e corretores estiverem sendo bombardeados por diversos loteamentos e condomínios que se intitulam bairros planejados.


Esse uso distorcido do conceito de bairro planejado por parte de vários empreendedores pode causar um grande efeito negativo na emergente indústria de bairros planejados brasileira.


Alguns empreendimentos, inclusive, começam a evitar o nome de “bairros planejados”, adotando as palavras “Parque” e “Cidade” em vez de bairro planejado.


Por conta disso, resolvi criar o “Manual de bairros planejados” com o objetivo de definir as características que definem um bairro planejado. O manual está sendo desenvolvido pela ADIT Brasil e será lançado nos próximos meses.


Acredito que o manual será um ponto de inflexão, não só nessa discussão sobre o conceito de bairros planejados, mas também na própria discussão sobre o modelo de desenvolvimento urbano brasileiro.


Nele, consta, praticamente, uma receita de como desenvolver uma cidade bonita e vibrante, centrada nas pessoas e não nos automóveis. Basicamente, fizemos um apanhado das melhores práticas utilizadas nacional e internacionalmente no desenvolvimento urbano.


Qualquer empresa ou governo que adotar as medidas sugeridas pelo manual construirá ambientes urbanos muito mais agradáveis do que o Brasil construiu nos últimos 60 anos.


O Manual terá essas informações bem detalhadas, mas vou adiantar aqui alguns pontos que considerado fundamentais:



· Não pode existir portaria nem controle de acesso entre o empreendimento e o resto da cidade. Caso contrário, será considerado um loteamento ou condomínio fechado e não um bairro planejado.


· Podem existir loteamentos e condomínios fechados no bairro, desde que os mesmos não prejudiquem a conectividade com outras partes da vizinhança e que não tenham seus limites, para espaços públicos e ruas, construídos com muros e grades. Uma alternativa é a construção de residências, lojas e edifícios entre os muros externos e as ruas.


· Existência de pelo menos uma centralidade adensada e multifuncional.


· Uso misto com moradias, trabalho, lazer, comércio, serviços e educação.


· Incentivo para pedestres e ciclistas em detrimento do automóvel, incluindo ruas estreitas, limite de velocidade, ciclovias, calçadas confortáveis, ruas compartilhadas e estacionamento para bicicletas.


· Oferta de espaços públicos e de lazer


· Ações de Placemaking, criação de senso de pertencimento e comunidade.


· Diversidade de tipologias: apartamentos, lotes e casas de tamanhos e características distintas.


· Ruas conectadas com ausência de cul-de-sacs.


· Fachadas ativas e ausência de muros.


· Respeito à escala humana na interseção entre o espaço público e os edifícios.

Apesar de existirem vários outros pontos e detalhes no Manual, acredito que os listados acima trazem os pilares não só de um bairro planejado, mas de uma cidade voltada para o bem-estar das pessoas.

Com isso em mãos, é hora de ficar atento à propaganda de alguns empreendimentos que se intitulam bairros planejados, e privilegiar os verdadeiros responsáveis por essa nova era do desenvolvimento urbano brasileiro.


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