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  • Felipe Cavalcante

28 Lições aprendidas pelos principais desenvolvedores urbanos do Brasil.

“Se eu fosse vender o meu conselho pelo o que ele me custou, ele não teria preço. ” - Autor desconhecido


Todos que já participaram de alguma missão ou visita técnica sabe que adoro perguntar aos empreendedores quais são as lições que aprenderam com o passar dos anos e o que fariam diferente.


Nada é mais rico do que isso. Representa a essência das dores de seus aprendizados. É um conhecimento valioso e entregue de graça. Melhor do que qualquer consultoria.


Pensando em ajudar àqueles que estão iniciando o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários de grande porte e bairros planejados, perguntei a quatro dos principais desenvolvedores urbanos do Brasil: quais lições vocês aprenderam ao longo de suas trajetórias profissionais?


As respostas foram riquíssimas e representam um verdadeiro manual de como fazer empreendimentos bem-feitos e o que deve ser evitado.


Tomei a liberdade de editar algumas das respostas, contextualizando-as e fazendo alguns acréscimos baseados na minha experiência. As ideias centrais foram mantidas, mas as redações podem ter sofrido alguma modificação. Portanto, os méritos são todos deles e qualquer falha no texto é minha.


Ao final, não resisti, e inclui algumas lições que aprendi ao longo da minha caminhada de mais de 200 obras construída e nos 17 anos em que tenho difundido o conceito de bairros planejados e as melhores práticas do urbanismo.


Para você que começará a leitura, minha sugestão é: siga esses conselhos e tenha sucesso em seus empreendimentos. Desconsidere-os e se prepare para um futuro bem atribulado.




Marcelo Gomes

Cidade Pedra Branca


O produto deve agregar e complementar a região

Inovar na definição dos produtos. Procurar não fazer mais do mesmo e lançar produtos que sejam complementares aos da região. Misturar e incentivar a diversidade. Incentivar o uso misto. Ter um pouco de tudo. Todo cliente deve poder encontrar um produto para ele. Trazer âncoras que agreguem valor ao empreendimento, e aos seus moradores, e que se tornem um diferencial competitivo. Transformar o seu empreendimento em um endereço único na região.



Planeje os encontros

Projetar o empreendimento com a intenção de planejar o encontro entre as pessoas. Os espaços devem ser planejados para gerar esses encontros. O encontro vai gerar inovação e criatividade. O nome desse conceito é “Terceiros lugares”, locais que propiciam o encontro casual e rotineiro entre as pessoas de uma comunidade.



Venda o sonho

Você não está vendendo um produto imobiliário, você está vendendo um sonho, a visão de um futuro melhor que o presente. Não tenha receio de compartilhar esse sonhos com colaboradores, parceiros e clientes.



Concentre os produtos

Concentre seus investimentos e empreendimentos. Crie Senso de enclausuramento nas ruas e evite deixar vazios urbanos.


Comece pelo melhor lugar

Escolha o melhor lugar da sua área. Comece pelo “filé” e deixe as áreas menos valorizadas para depois. Escolha o lugar com a melhor vista, a melhor natureza, etc.


Gestão urbana é crucial

Você não pode se preocupar apenas em fazer, mas também em gerir. A operação é muito importante para garantir a implantação da visão inicial e garantir a valorização imobiliária. O empreendedor deve estruturar e participar ativamente da gestão dos espaços públicos e da comunidade se quiser que o empreendimento seja bem-sucedido.



Maurício Menezes

Grupo Toctao: Plateau D’or e Teriva Urbanismo


Excelência, excelência e excelência.

As pessoas sempre reconhecem o que é bom, e o que é bom nem sempre custa mais caro e não é só para alta renda. Trabalhe com excelência para o padrão do seu público-alvo.



Visão de longo prazo

A visão de longo prazo sempre se paga e com grandes múltiplos. Entenda e saiba lidar com os ciclos econômicos e de longo prazo. Esteja preparado para as viradas e para os ciclos negativos. Se for pego alavancado e sem caixa nesses momentos, você pode ficar pelo caminho.


Ser visionário

Ser visionário e ousado faz parte de empreendimentos de longo prazo. Mas faça isso com os dois pés no chão, sempre equilibrando a equação risco x retorno. Nosso tipo de visionário também é uma pessoa prática e pragmática.


Não ouvir o ego, ouvir a área

Muitos empresários forçam projetos que não cabem naquela área. O adensamento e a verticalização são muito comuns em lugares onde não são viáveis no curto e médio prazo. É a maldição das grandes áreas e das grandes escalas que gera o pior dos enganos: VGVs altos e bilionários.



Luiz Augusto Pereira de Almeida

Sobloco: Riviera de São Lourenço


Olho do dono

Delegue, mas não entregue. O dono deve estar sempre presente, e o líder visionário é fundamental nesse tipo de empreendimento.


Mantenha as despesas sobre controle

Empreendimentos de longo prazo passam muitos períodos sem lançamentos e não aceitam altos custos fixos, principalmente administrativos.


Para quem você vai vender?

Antes de se aventurar, certifique-se de ter essa resposta.


Equipe pequena, confiável e multitarefas

Rotatividade de pessoas no planejamento urbano de longo prazo é ruim. Você vai passar por várias administrações públicas, o que exigirá diversos tipos de entendimentos. É importante que esses diálogos sejam mantidos pelas mesmas pessoas por muitos anos. Mantenha uma pequena e confiável equipe multitarefas.


O Brasil mudou

O Brasil de 2022 não é o Brasil de 1980. Empreender hoje é muito mais burocrático e oneroso. O Meio ambiente se tornou uma figura com várias caras e que precisa ser amplamente estudada. Surpresas podem aparecer e inviabilizar o empreendimento.


Não se iluda com projetos bonitos

O projeto está bonito no papel? Isso não quer dizer que ele é viável na realidade. Muitos projetos são maravilhosos, mas não se sustentam na prática. O papel aceita tudo, o mundo real não.


Aprenda com quem já fez

Existem duas maneiras de se apreender na vida: com conselhos ou quebrando a cara. Geralmente a maioria das pessoas opta pela segunda. Assim, procure escutar quem já fez e visite empreendimentos em andamento.



Fabiano de Marco

Idealiza: Parque Una


O mercado de capitais não entende de desenvolvimento urbano

Nunca vi um executivo da Faria Lima acertar a TIR de um loteamento na decisão de investimento.


Só se faz fortuna com imóveis com pensamento de longo prazo.

É mais importante nunca andar para trás, do que correr. Você pode até levar um gol, mas não pode deixar o campo de jogo.


O bom urbanismo valoriza os imóveis

Endereços qualificados valorizam os imóveis no longo prazo. Invista no bom urbanismo e na gestão de espaços públicos se quer que seu empreendimento se valorize.


A área construída deprecia, o que se valoriza é o terreno.

O tempo é inimigo das edificações e da arquitetura, e amigo do urbanismo e dos terrenos.


Esqueça os resultados nominais

Se deixar levar pelos resultados nominais dos bairros planejados é ouvir o canto da sereia. Não faz nenhum sentido, e te atrai para uma grande exposição de caixa.


Evite o Deep pocket

Todos os investimentos de um empreendimento devem fazer sentido e se pagar. É possível fazer bairros planejados sem recorrer ao “Deep pocket” e sem ter grandes exposições de caixa negativa.


Felipe Cavalcante

Matx


Abuse das fases e etapas

Divida seu empreendimento no máximo de fases e etapas possíveis. Nunca lance grandes empreendimentos de uma só vez. O empreendimento pode ser grande e de longo prazo, mas suas fases devem ser pequenas, e com início, meio e fim. Divida um empreendimento em fases. Se o mercado estiver comprador, você pode lançar seus produtos de acordo com a demanda e não perderá nada. Se você lança grandes empreendimentos sem fasear, pode ter grandes problemas em caso de desaquecimento do mercado ou baixo desempenho de vendas.


Não cresça rápido

O que quebra qualquer empresa é o crescimento acelerado em tempos de bonança. Além das dificuldades com processos, formação de equipe, qualidade e cultura organizacional. Quando o ciclo mudar e te pegar alavancado, você ficará pelo caminho ou sofrerá muito.


Invista no bom design

Empacote bem o seu produto. Bom design e beleza nem sempre são mais caros.


Crie escassez

Em bairros planejados, você é o senhor da oferta. Ela deve sempre ser inferior à demanda. É isso que cria desejo e valoriza os empreendimentos


Aproveite as épocas de vacas magras

Nos períodos ruins, se estruture para a virada de ciclo que inevitavelmente chegará. Compre e permute terrenos bons em condições vantajosas e aprove seus empreendimentos para ser o primeiro a lançar quando a oportunidade chegar.

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